Een selectie projecten — voor en na, met details over uitvoering en resultaat.
Woningaankoop Utrecht — volledig vooronderzoek
Een jong gezin uit Utrecht zou een eengezinswoning uit 1928 kopen voor €635.000. De woning was meerdere keren verbouwd: een dakkapel, achteruitbouw en een opgewaardeerde zolder met badkamer. De makelaar verzekerde 'alles is netjes geregeld', maar de kopers wilden zekerheid. Wij leverden een compleet onderzoekspakket: BAG-uittreksel (bouwjaar/m²), eigendomsakte, kadastraal uittreksel + plattegrond, bouwarchief, en een afsluitende juridische analyse. Levering binnen 4 werkdagen. Het bouwarchief wees uit dat de zolder-badkamer niet in de oorspronkelijke vergunning stond. De gemeente bevestigde dat legaliseren-achteraf mogelijk was (€1.450 leges + bouwkundige tekening €750). De koper onderhandelde €5.000 korting plus een notariële garantie van de verkoper. De koop ging door, het legaliseringsproces is in 6 maanden afgerond, en het gezin woont er nu zonder zorgen.
Erfgrens-conflict opgelost zonder rechtszaak
Twee vrijstaande woningen in Overijssel deelden al 30 jaar een schutting. Toen onze klant zonnepanelen wilde plaatsen aan zijn schutting-zijde, eiste de buurman dat hij eerst aantoonde dat de schutting wel echt op zijn grond stond. Een vermoeden bleek waar: een handmatige meting wees uit dat de schutting circa 30-40 cm op buurmans grond stond. Wij leverden een grensreconstructie door een gecertificeerde landmeter (€425). Resultaat: 35 cm verschil over een lengte van 24 meter — totaal 8,4 m² strookje grond. Via onze juridische analyse adviseerden we niet de rechtszaak in te gaan: gezien de 30 jaar onafgebroken zichtbaar bezit kon onze klant zich beroepen op verkrijgende verjaring. We stelden een schikking voor: beide buren tekenen een akte van grenscorrectie bij de notaris (€650 per partij), de Kadaster-registratie wordt aangepast, beide krijgen rust. Beide partijen akkoord — total cost €850 per partij, versus geschatte €6.500 elk bij rechtszaak.
M&A vastgoed-onderzoek logistieke groep
Een Nederlandse investeringsmaatschappij zou een logistieke groep overnemen met 14 panden door heel Nederland — totale vastgoedwaarde op de balans circa €78 miljoen. Onze opdracht: due-diligence vastgoed in 12 werkdagen, parallel aan de juridische DD van de M&A-advocaten. We leverden per object: eigendomsstatus, hypotheekbelasting, bodemonderzoek-historie, bouwvergunning-volledigheid, lopende geschillen, BAG-controle. Twee bevindingen waren materieel: 1. Een terrein in Tilburg had een lopende bodem-saneringsplicht uit 2018 die niet was uitgevoerd. Geschatte saneringskosten: €380.000. 2. Een dock in Roosendaal had een dak-uitbouw zonder vergunning, waar de gemeente een handhavingstraject had aangekondigd in een brief van 2024. Deze bevindingen werden gerapporteerd aan de M&A-advocaten en hebben geleid tot aanpassingen in de SPA: een prijscorrectie van €620.000 én escrow-bedragen voor mogelijke vervolg-kosten. Onze rapportage werd integraal opgenomen in het advocatendossier.
Erfpacht-analyse Amsterdam-Zuid
Een advocaat-koper kocht een appartement in Amsterdam-Zuid voor €575.000. De woning stond op AB1994-erfpacht, met canon-herziening over 7 jaar. De makelaar bagatelliseerde de impact: 'verwaarloosbaar, dat doen we wel als het zover is'. Onze klant wilde een tweede mening. Wij leverden een uitgebreid erfpacht-uittreksel (€44,50) plus een gekwantificeerde analyse van de verwachte canon-stijging. Op basis van de huidige grondwaarde-trend in de wijk (gegevens uit Kadaster-koopsommen 2020-2025) en het herzienings-mechanisme van AB1994, projecteerden we: - Huidige canon: €1.200/jaar - Verwachte canon na herziening (over 7 jaar): €4.200-€4.800/jaar - Gekapitaliseerde waardedaling (over 30 jaar, 4% disconto): circa €60.000 De koper deelde ons rapport met de verkoper. Resultaat: €40.000 korting op de koopsom, plus een 50/50 deal voor een eventuele overstap-aanvraag naar eeuwigdurende erfpacht (kosten daarvan dan gedeeld). Koop ging door, koper bespaarde een aanzienlijk bedrag.
VvE-splitsingsakte Rotterdam — verborgen verhuurverbod
Een particuliere belegger wilde een appartement in Rotterdam-Centrum kopen voor €295.000 met als doel verhuur via Airbnb (kort verblijf, toeristen). De makelaar zei dat 'de meeste appartementen in het pand verhuurd worden, dus geen probleem'. Wij vroegen op verzoek de splitsingsakte op (€42,50). Analyse van de akte uit 1987 toonde een opvallende clausule: in artikel 14 stond een expliciet verbod op kortdurende verhuur (<6 maanden), met een boete van fl. 5.000 per overtreding (omgerekend nu circa €2.270). De clausule was geldig en nog niet door de VvE herroepen. Wij confronteerden de verkoper met deze bevinding. De koper trok zijn bod terug en zocht een ander appartement waar de splitsingsakte expliciet wel kort verblijf toestaat. Investering in onze service: €42,50. Bespaarde verlies: minimaal €15.000 (eerste handhavings-actie + juridisch geschil).
Bouwarchief monumentale villa Haarlem
Een liefhebber van historische architectuur wilde een 19e-eeuwse villa in Haarlem-Zuid kopen voor €1.250.000. De villa is rijksmonument. De vraagprijs leek aantrekkelijk, maar bij rijksmonumenten zijn alle wijzigingen vergunningsplichtig — ook binnen. Ons bouwarchief-onderzoek (€127, vanwege groot dossier) bracht 7 ongedocumenteerde wijzigingen aan het licht: een interieur-verbouwing uit 1992, een uitgebroken originele schouw uit 2003, vervangen 19e-eeuwse vloeren door eikenhouten parket (2008), een gemoderniseerde keuken met doorbraak (2015), 2x glasvervanging zonder welstandsadvies, en een schuur-uitbouw uit 2019. Voor monumenten zijn deze ingrepen niet automatisch te legaliseren — sommige delen vereisen restauratie. Wij coördineerden samen met een restauratie-architect een advies-rapport. Geschatte herstel/legalisatie-kosten: €185.000 over 5 jaar. De koper onderhandelde €120.000 korting plus een notariële garantie dat de verkoper de monumenten-handhaving voor zijn rekening neemt indien dat de komende 3 jaar nog volgt. De koop ging door, en de koper rondt momenteel de tweede fase van restauratie af.